De la signification du commandement jusqu’à l’audience d’adjudication, la procédure de saisie immobilière en droit OHADA est strictement encadrée par l’AUPSRVE. Un guide pas-à-pas pour créanciers et débiteurs.

Lorsque le débiteur d’une obligation refuse ou tarde à s’exécuter, le législateur OHADA met à la disposition du créancier un ensemble de voies d’exécution permettant d’obtenir le paiement de ce qui lui est dû. Parmi celles-ci, la saisie immobilière constitue l’arme ultime : elle aboutit à la vente forcée d’un bien immeuble du débiteur défaillant.

En matière de saisie, un principe gouverne l’ordre d’intervention : la saisie doit être opérée préalablement sur les biens meubles avant les biens immeubles. Ce principe, posé par l’article 28 alinéa 1ᵉʳ de l’AUPSRVE, connaît toutefois une exception majeure : si la créance est hypothécaire ou privilégiée, le créancier est dispensé de recourir préalablement à la saisie mobilière.

La saisie immobilière, parce qu’elle touche au droit de propriété, est encadrée par une procédure d’une particulière rigueur. L’AUPSRVE en définit les étapes avec précision. Les voici, dans l’ordre.

Étape 1 — Le commandement aux fins de saisie

Aux termes de l’article 254 de l’AUPSRVE, à peine de nullité, toute poursuite en vente forcée d’immeubles doit être précédée d’un commandement aux fins de saisie. Ce commandement, émanant de l’huissier ou du greffier à la demande du créancier poursuivant, est signifié au débiteur (et aux éventuels tiers détenteurs) pour le mettre en demeure de payer le montant de la créance dans un délai de vingt jours. À défaut, la saisie immobilière est engagée.

Étape 2 — La publicité à la conservation foncière

Passé le délai de 20 jours, la saisie est matérialisée par la publicité à la conservation foncière. L’article 259 alinéa 1ᵉʳ de l’AUPSRVE précise que l’huissier ou l’agent d’exécution fait viser l’original du commandement par le conservateur de la propriété foncière, à qui copie est remise pour la publication.

Lorsque la poursuite porte sur des impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire mais qui lui a été affecté par une décision administrative, les formalités sont accomplies par ladite autorité.

Attention au délai : si le commandement n’a pas été déposé à la conservation foncière dans les trois mois de sa signification puis effectivement publié, le créancier ne peut reprendre les poursuites qu’en les réitérant. Le défaut de diligence est sanctionné par la péremption de la saisie.

Étape 3 — Le cahier des charges

L’article 266 de l’AUPSRVE prévoit que le cahier des charges, rédigé et signé par l’avocat du créancier poursuivant, précise les conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi. Il est déposé au greffe de la juridiction dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble, dans un délai maximum de cinquante jours à compter de la publication du commandement, à peine de déchéance.

Le cahier des charges doit contenir un certain nombre de mentions sous peine de nullité (article 267). Le créancier poursuivant doit ensuite, par un acte, sommer le débiteur de prendre communication du cahier des charges dans les huit jours du dépôt (article 269).

Étape 4 — Les dires et observations du débiteur

Conformément à l’article 270 de l’AUPSRVE, le débiteur dispose d’un délai bref pour déposer ses dires et observations : jusqu’au cinquième jour précédant l’audience éventuelle. Cette date est butoir : l’inobservation entraîne déchéance et irrecevabilité des dires.

Étape 5 — L’audience éventuelle

L’audience éventuelle prépare la vente de l’immeuble. Sa tenue n’est pas systématique : elle n’a lieu que si le débiteur a déposé des dires et observations. À défaut, le tribunal prend acte de leur absence et renvoie directement à l’audience d’adjudication.

L’article 268 fixe le calendrier : la date de la vente est fixée dans l’acte de dépôt, au plus tôt 45 jours après celui-ci, et au plus tard 90 jours après. Lorsque des dires ont été déposés, l’audience éventuelle se tient après échange de conclusions motivées des parties, dans le respect du principe du contradictoire (article 272).

L’audience ne peut se tenir moins de trente jours après la dernière sommation, et son report ne peut intervenir que pour des causes graves et dûment justifiées (article 273).

Étape 6 — La transcription du jugement et les formalités de publicité

La décision rendue à l’occasion de l’audience éventuelle est transcrite sur le cahier des charges par le greffe (article 274). Cette transcription fixe les conditions définitives de la vente.

Les formalités de publicité (articles 276 à 279) sont ensuite accomplies sous la diligence de l’avocat du créancier poursuivant : avis de vente publié dans la presse, apposition de placards au palais de justice, à la mairie, au bureau de la conservation foncière, sur l’immeuble saisi et à l’étude de l’huissier. Elles doivent intervenir au plus tôt trente jours et au plus tard quinze jours avant l’adjudication.

Étape 7 — L’audience d’adjudication

La saisie immobilière se parachève par l’audience d’adjudication, qui se déroule sous l’égide de l’article 283 de l’AUPSRVE avec un rituel particulier : l’allumage successif de trois bougies. L’audience s’ouvre par les réquisitions verbales de l’avocat du créancier poursuivant en vue de la vente.

Il est important de rappeler qu’il incombe à l’avocat du créancier de requérir la vente afin que le président annonce l’ouverture des enchères. Le tribunal ne peut, d’office, ordonner la vente.

Le mécanisme des enchères est précisé par l’article 285 alinéa 5 : si aucune enchère ne survient après l’allumage successif des trois bougies, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix, à moins qu’il ne demande la remise de l’adjudication à une autre audience sur une nouvelle mise à prix (article 267 alinéa 10).

Illustration : un dossier récent du Cabinet

Dans une affaire récemment confiée au Cabinet, une procédure de saisie immobilière avait été initiée à la suite d’un contrat de crédit à moyen terme entre la Société Générale Tchad, devenue Coris Bank International, et un établissement commercial implanté à Moundou.

L’établissement débiteur avait sollicité et obtenu, en 2005, un crédit à moyen terme d’environ 642 millions de FCFA pour une durée de sept ans, remboursable en 60 échéances constantes. Une hypothèque de 201 millions de FCFA sur un immeuble situé à Moundou avait été constituée en garantie.

À l’échéance, le débiteur n’ayant pu rembourser intégralement les sommes contractées, la créancière a engagé la procédure de saisie immobilière. Successivement : pouvoir spécial confié à un huissier de justice, commandement de payer servi en 2009, puis réitération du commandement en 2016 pour un montant alors ramené à 594 millions de FCFA.

Le Cabinet, conseil de la créancière poursuivante, a rédigé et déposé le cahier des charges au greffe du Tribunal de Grande Instance de Moundou en novembre 2024. La sommation aux fins de communication a été signifiée au débiteur, qui n’a pas fait parvenir ses dires ni comparu aux audiences successivement convoquées.

L’avis de vente aux enchères publiques, signé de Me Thomas Dingamgoto, a été publié dans le journal La Voix. Le procès-verbal d’apposition des placards a été dressé conformément à l’article 278 de l’AUPSRVE.

Le 24 mars 2025, à l’audience d’adjudication, il a été procédé à l’allumage des trois bougies pour une mise à prix de 594 millions de FCFA. Aucune enchère n’étant survenue, la créancière poursuivante a demandé à être déclarée adjudicataire, ce que le tribunal a accepté.

Conclusion : un équilibre voulu par le législateur OHADA

La saisie immobilière est l’une des voies d’exécution les plus puissantes du droit OHADA. Mais cette puissance est encadrée par une procédure rigoureuse, qui protège à la fois les intérêts du créancier poursuivant et ceux du débiteur. Sans cet encadrement, la procédure deviendrait un instrument de violation du droit de propriété — droit sacré que l’AUPSRVE entend précisément préserver.